新国際空港建設決定に伴い最近不動産動向が注目されているドンナイ省（Tỉnh Đồng Nai）のロンタイン郡（Huyện Long Thành）ですが、2021年1月15日のVIETJO配信ニュースによると、「同郡の住宅用地1m2当たりの取引価格は2年前と比べて2.3～2.4倍。」とありました。
●2018年：8～15millionVND（約3万6400～6万8000円）
●2019年：15～30millionVND（約6万8000～13万6000円）
●2020年：18～36millionVND（約8万2000～16万4000円）
「ドンナイ省：空港建設でロンタイン郡の地価急上昇、2年で2.4倍に」
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実際のところその価格はどうなんでしょうか？気になって実際に不動産業者に問い合わせて現地周辺をちょっと調べてみました。今回は森林地帯などを更地にして大規模に売り出す新興住宅地（プロジェクト=Dự ánの宅地）ではなく、人がすでに住んでいる既存の土地をメインに調べました。新興住宅地についても少し調べたのでこれについては次回に紹介します。調査したのは2021年5月、ロンタイン新国際空港予定地の北北西約10㎞のアンフォック（An Phước）地区の国道51号線を挟んだ東の地域です。
この地区は将来空港から南北に走るかなり大きな道路（既存の国道51号線の2倍程度の4～8車線道路）の建設が計画されています。外国人向けの地区ではありませんのでこのブログを読んでいる方が買うことはないと思いますが、道路にかかる可能性もありますので購入するときは注意が必要です。購入をする場合は事前に調査をした方がいいでしょう。ちなみに今回見た物件は建設予定の道路にはかかっていませんでした。以下が今回調べた6地点の詳細です。
| No | 地図 | 家 |
土地使用権証明書 （sổ đỏ） |
面積 （縦×横m） |
価格＆単価（VND) |
価格＆単価（JPY) 1JPY=210VND |
写真 | 備考 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 価格 (million VND) |
単価 (million VND/m^2) |
価格 (JPY) |
単価 (JPY/m^2) |
|||||||
| ① | A |
有り （1階・居住者有り） |
なし |
195m^2 （5×39m） |
860 | 4.4 | 4,095,238 | 20,952 | あり | 行止り路地（hẻm） |
| ② | なし |
有り （詳細不明） |
有り |
100m^2 （5×20m） |
1,150 | 11.5 | 5,476,190 | 54,762 | なし | 行止り路地（hẻm）, 建ぺい率80% |
| ③ | なし |
有り （詳細不明） |
有り |
100m^2 （5×20m） |
1,300 | 13 | 6,190,476 | 61,905 | なし | |
| ④ | B | なし・土地のみ |
有り （宅地でなく森林地） ⇒書類上は家の建築不可 |
178m^2 （約5×34m） |
1,150 | 6.46 | 5,476,190 | 30,762 | 有り | |
| ⑤ | C |
有り （1階・居住者有り） |
有り （宅地でなく森林地） ⇒書類上は家の建築不可 |
100m^2 （5×20m） | 1,150 | 11.5 | 5,476,190 | 54,762 | 有り | 賃借の場合は2million VND/月, 建ぺい率80% |
| ⑥ | D | なし・土地のみ |
有り （宅地でなく森林地） ⇒書類上は家の建築不可 |
100m^2（5×20m） | 860 | 8.6 | 4,095,238 | 40,952 | 有り | 家を建築する場合は現在の土地単価に1~1.5million VND追加 （9.6~10.1million VND/m^2） |
6物件はそれぞれ条件が異なりますので、以下の補正をして土地単価を算出しました。ただし、①は土地使用権証明書（sổ đỏ）がないので除外しました。
●家の価格：5million/m^2として計算
●土地使用権証明書（sổ đỏ）の補正：土地使用権証明書が宅地ではなく森林地として登録されている物件は、書類上は家の建築が不可なので、もし家を建築する場合は書類を宅地に登録変更する必要があります。この場合は土地単価に1.25million（実際は1~1.5million）VNDを追加する補正をしました。 以下がその結果です。
| No. | 地図 | 土地使用権証明書の補正＆家の価格を差引いた単価 | |
|---|---|---|---|
| 単価（million VND） | 単価（JPY） | ||
| ② | なし | 7.5 | 35,714 |
| ③ | なし | 9.0 | 42,857 |
| ④ | B | 7.7 | 65,351 |
| ⑤ | C | 8.8 | 41,667 |
| ⑥ | D | 9.9 | 46,905 |
5物件の平均土地単価は8.6million VND（約46,499 JPY） 、高いのか？
物件の条件があまりよくないためか、ニュースの情報と比べてあまり高くないようです。ニュース情報の2018年の最低ランク価格でした。それでも私的には「こんなところでこの値段、結構高いなあ」というのが直感的な感想です。物件⑤の価格は1,150 millionでもし家を貸すと1か月の家賃は現状2millionです。利回りは24/1,150×100≒2.1%、最近（2021年）のベトナムの銀行金利は条件によっても違いますが約4%なのでその半分になっています。つまり、賃貸料の実勢価格を考慮するとこの物件（家付き土地）の価格は600 millionくらいが妥当と考えられます。きっと新国際空港建設決定地区ということで売り手が強気の値段を付けたのでしょう。
しかし、以前紹介したサイゴン中心部から20km離れたLong Anの（あまり魅力的でない）土地の単価が26million VNDでした。これと比べるとまだまだ安いですので、これから国際空港が開港されるまでにはもっと上昇するかもしれません。しかし、私としては土地価格の上昇を期待して投資するならば新興住宅地（プロジェクト=Dự ánの宅地）をお勧めします。これについては次回に紹介します。
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物件A
物件Aの周辺
物件Aの周辺
物件B
物件Bの周辺
物件Bの周辺
物件C
物件Cの周辺
物件Cの周辺
物件D
物件Dの周辺
物件Dの周辺
物件Dへ入る通り
物件Dへ入る通り
土地使用権証明書（sổ đỏ）は無くても土地は買える？
土地使用権証明書（sổ đỏ）は政府が発行した正式な書類です。購入すると政府のデータベースに登録されますので、購入時には必ず確認が必要です。たまにこの土地使用証明書の偽造品が出回り大変な詐欺に遭ってしまうことがあります。実は、この土地使用権証明書（sổ đỏ）がなくても土地を買うことができます。この書類がない土地は安値ですが（例えば上記の①は土地単価が半額以下になっています）、思わぬトラブルに発展することがありますので極力やめた方がいいです。この書類がないと誰が該当する土地を使用する権利を有するのかを証明できません。多くの詐欺はこの書類がないのに土地を購入した場合に発生します。